《存量经济时代，国有存量资产盘活路径的新解读》

报告内容摘要

9-21，国务院【yuàn】办公厅发布了《关于进一【yī】步盘活存量【liàng】资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）（以下简称“19号文”），提【tí】出【chū】有效盘【pán】活存量资产，形成【chéng】存量资【zī】产和【hé】新增投资的【de】良性循环，对于【yú】提升基【jī】础【chǔ】设施【shī】运营管理水平、拓宽社会投资渠道【dào】、合理扩【kuò】大【dà】有效投资【zī】以【yǐ】及降低政【zhèng】府债务风【fēng】险、降低企业【yè】负债水平等具有重要意义，并针【zhēn】对进一步盘活存量资产、扩【kuò】大有效投资提【tí】出【chū】了一系列意【yì】见。

19号文提【tí】出【chū】了七大存量【liàng】资【zī】产盘【pán】活方式，但缺乏更【gèng】为具象化的实操指引【yǐn】，在【zài】此慧联产研对盘活方式的路【lù】径要点展开解读【dú】及分析。

从国企和社会【huì】资本两【liǎng】大主体【tǐ】在存量资产市场的【de】交集情况【kuàng】来看，在【zài】19号文的基础上重新梳理【lǐ】出较为基【jī】本的、常【cháng】见的、业内操作最【zuì】多的四种【zhǒng】盘活路径：自主【zhǔ】或【huò】引【yǐn】进第三方专业化运营【yíng】管理实【shí】现对资产【chǎn】的【de】升级改【gǎi】造、产权交易方式实现对【duì】资产权【quán】属的再配置、采用政府和社会资本合作（PPP）模式推动重资【zī】产项目【mù】、发行基础设施【shī】公募REITs盘活现金流【liú】持续【xù】型存量项目。这四种路径是目前【qián】国内【nèi】存【cún】量资产盘活项目的【de】基本【běn】逻辑【jí】，其他的盘活方式大多是【shì】在基本路径上组合演变而【ér】来【lái】。具体各路径关键内容分【fèn】析详见下【xià】方【fāng】报告。

本报告【gào】中，慧联产研提【tí】出了存量经济时代【dài】，国有【yǒu】存量资产【chǎn】盘活的三大内核。

（1）目标内核：一场明确的持久性改革

投资【zī】作为GDP经济增长的三驾马车之一，有效【xiào】才是真动力，扩【kuò】大有【yǒu】效投资即是【shì】为经济【jì】增长增加驱动力，慧【huì】联产研【yán】认为，在当今世界格局【jú】摇【yáo】晃的【de】存量经济【jì】时代下，国家高【gāo】位推动【dòng】的“存量【liàng】盘活策略”将是一场明确【què】且【qiě】坚定【dìng】的持久性改革，当中所触【chù】及到【dào】深层次的问题包【bāo】括【kuò】：一方面，国企和地方政府过去的无序【xù】低效的投资和运【yùn】营，积【jī】累了相【xiàng】当多【duō】的债务，导致目前国【guó】内债务和财政【zhèng】收支系统性问【wèn】题严【yán】峻，希望【wàng】借此缓解国企和【hé】地【dì】方政府的债务问题，非一时半刻可以解决【jué】，而存量资产就是最大的消【xiāo】纳池【chí】，剥离【lí】不良资产、冲抵不良债务等，另一方面可以借【jiè】此激【jī】活优质资【zī】产，获得持续可观的收入【rù】，并且可吸引了解【jiě】市场需求的民营企业【yè】参与【yǔ】，民营【yíng】企【qǐ】业相【xiàng】对更具有灵【líng】敏的市场【chǎng】嗅觉，市【shì】场化的投资视角及运营管理经【jīng】验，可【kě】以修补政【zhèng】府在存量资产盘活过程中的短板【bǎn】。

（2）路径内核：适配且可循环称之有效

正【zhèng】如【rú】19号【hào】文所提出的【de】有【yǒu】效盘【pán】活存【cún】量资产【chǎn】，形【xíng】成存量【liàng】资产和新增投资【zī】的良性循环【huán】。对【duì】于盘活存【cún】量国【guó】有资【zī】产【chǎn】的方式和实施路径，需要从【cóng】资【zī】产属性、国有企业【yè】自身开发能力和资质情况，结【jié】合项目所【suǒ】处区【qū】域城市的【de】产业【yè】基础、资【zī】源禀赋、以及项目【mù】规划【huá】定位、发【fā】展方向等维度，有机【jī】地【dì】选择合适的盘活方式【shì】和【hé】实施路径，同时可灵活地组合盘活路径，例【lì】如：已采用PPP或【huò】者EPC+O模式的【de】项目，若该项目【mù】仍满足发【fā】行公募REITs的基本条件【jiàn】，也可探索【suǒ】在【zài】合规程序的操作下，再通过发行【háng】公募REITs进行再次融资（此处举例仅供思维参考【kǎo】）；此外，存量资产和改【gǎi】扩【kuò】建项目有机结合亦可以释放更多的价值【zhí】空间给到市场参与者选择【zé】，进而拓宽【kuān】项目的成本投入来源【yuán】、收入来源，以片区式【shì】思维提高城市资产综合利用价值。另外，在引入市【shì】场参与【yǔ】者时，要积极探【tàn】索国民两条线的链主【zhǔ】企业通过兼【jiān】并【bìng】重组【zǔ】、产权转让等方式加强存量资产【chǎn】优化整合【hé】的协同路径，积极【jí】探【tàn】索通过与链【liàn】主企【qǐ】业混【hún】合所有制改革、引入战略【luè】投【tóu】资方和市场化专【zhuān】业策划运营管理一体化机【jī】构等，提升存量资产【chǎn】项【xiàng】目的整【zhěng】体操盘能【néng】力，达到资产与需求匹配、存【cún】量资产和新增投资良性循环才是长久之计。

（3）创新内核：类似统一大市场的本质

如【rú】同【tóng】国家的统【tǒng】一大市场顶层方针精神，存量资产盘【pán】活类似各专业市场间的相互依【yī】存、相互补充、相【xiàng】互【hù】开放、相【xiàng】互协【xié】调【diào】的有机市场【chǎng】体系需要【yào】，若只顾如【rú】何解决烂账坏账的资【zī】产项目而【ér】忽【hū】略市【shì】场化配置资源所带来的【de】产业和【hé】社会效益，城市难以得到可【kě】持续活源。因【yīn】此【cǐ】，盘活存【cún】量资产【chǎn】的关键在于【yú】积极引入【rù】非公经济成分，实现【xiàn】“大政府+大市场”格局。对于优质项目可创新股权【quán】转让+民企接手【shǒu】、协议置换+开发【fā】利用、土地【dì】作价入【rù】股【gǔ】+合作开【kāi】发等【děng】路【lù】径，对于闲置项【xiàng】目，可创【chuàng】新政府【fǔ】回购+重【chóng】新入市，释放【fàng】资产价值，对于经营性自持资产，可创【chuàng】新委托经营+梯次分级管理等路径【jìng】，对于资本化【huà】运作项【xiàng】目，可创新城市更新+专项债+公募REITs等复式路【lù】径。 
 

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